中国式买房是1本理财经门槛精着呢

2019-04-09 14:17:38 来源: 韶关信息港

中国式买房是1本理财经门槛精着呢

对大多数人来讲,房产是一个家庭的财产。拼三代买套房,比比皆是。

中国式买房,从写名字开始,首付、贷款、还贷、出售、传承,都有一本理财经。

房产证写子女名,未必好

案例:2008年前,杨阳父母已买下2套建筑面积90平方米的住房,并把杨阳的名字列入房产证。至今,杨阳父亲都很得意自己的盘算:杨阳已经成年,可以杨阳的名义再买一套房,这样杨阳名下就有3套房,可以保证杨阳今后生活无虞。

可怜天下父母心,为规避未来可能的遗产税,很多家长像杨阳父母一样,在买房时会写上孩子的名字。但这种爱心表现效果未必好。

:孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产,即父母房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,依照政策首付三成,并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据政策,成年后可独立购买1套住房。有些银行规定,这套房贷款利率可以享受首套房优惠,但首付却可能要按照二套房标准,付七成。

目前上海中外环之间的新房,二房二厅房价基本在400万元左右。以首付三成计,即120万元;首付七成计,则是280万元。二者相差160万元。对于大多数工薪阶层来讲,首付120万元还能咬咬牙凑出来,首付280万元,就可能拼光三代老本了。

第二:孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。目前上海房产税人均免税面积是60平方米,三口之家总免税面积180平方米。如果孩子婚后再购家庭第二套房、又不想卖出首套房的话,家庭免税面积超标后就要征收房产税。向闵行区房产交易中心税务窗口了解到,计算征收房产税的住房面积时,还将包括之前和父母共有房产的孩子名下部份,即存量房也纳入征税计算面积。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产,每套面积在90平方米,如果房产份额事前不做约定的话,默许每人三分之一份额,即孩子名下已有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米,按照政策,首套房不管面积多大,都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房,假定建筑面积是120平方米,则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积,还有100平方米需要征收房产税,其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

第三:孩子如婚后发生意外,配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产,孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母,白发人送黑发人已痛彻肺腑,现在连自己的房子都住不安稳,晚年生活情何以堪?

有没有化解之招?房产和法律专家支招,一是可以作公证,约定子女未成年时和父母共有的房产,在父母生前,权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更,减少子女名下的房产份额,少可变更加1%。这样,即便子女成年后以自己名义所购房产超标,需要征收房产税时,少和父母共有的房产部份,计税量将极为有限。

越有钱,越贷款

案例:相恋3年的张炜和李蓉打算年底结婚,买房提上日程。小两口看中外环附近一个新盘,二房二厅总价在350万元。小两口每个月平均总收入近4万元,但双方家长都很有实力,商定各自拿出150万元,加上小两口的积蓄,全款买房不贷款。按张炜父母的意思:问银行贷款,利息要占贷款额的一半,太不合算了。

工薪阶层要像张炜和李蓉的父母那样有实力,毕竟还不多,但有相同思路的人却很多。大多数人的买房思路是:房贷越少越好,有钱就提前还贷,给银行赚利息太不合算了。事实上,在目前市场态势下,这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略:越有钱越贷款,贷款越多越好,期限越长越好。自己的钱呢,去做投资理财。

咱就给张炜小两口买房算笔账吧,350万元房款,首付三成是105万元,贷款245万元,贷款期限为30年。为方便计算,假定张炜小两口全部做商业贷款,采取等额还贷法,按5年以上基准贷款利率6.55%计算,每月还贷15566元,30年利息总额315万元。一次性付款,确切省了这笔巨额利息。但如果张炜夫妇首付105万元,将其余245万元另做投资,比如购买信托产品,或靠谱的P2P产品,结果会怎样呢?依照目前信托产品或P2P产品比较普遍的年化收益率12%计算,张炜夫妇只需投入156万元,作为归还房贷的老母鸡,这个母鸡每月平均生鸡蛋1.56万元,足以支付每个月房贷本息。事实上,张炜夫妇还可以申请公积金贷款,5年期以上贷款利率是4.5%,每个月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。

其余89万元一样可投资于信托或P2P,按12%年化收益计算,通过复利效应,30年后可达多少?超过2000万元!加上用以下蛋的老母鸡156万元,总额在2200万元左右。30年后张炜夫妇已年过60邻近退休,这笔钱正好作为两人的养老金。

曾有人算过,30年后的1万元只相当于现在573元,即使通胀这样吞噬财富,30年后的2200万元也相当于现在的126万元了,对张炜夫妇度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假设张炜夫妇全额付款买房,这笔钱就无从谈起了。

或许有人认为这个如意算盘打得刮刮叫,但30年漫长的岁月里,万一投资收益没有理想的那末高怎么办?很简单,只要投资收益超过房贷利率,就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了,再提前还贷也不迟。

如今投资渠道不断拓宽,市场上超过商业房贷利率6.55%的投资产品俯拾即是,比如信托产品,固定类年化收益率普遍在9%-12%。信托产品刚性兑付的不成文行规至今延续,因此安全性还比较高。P2P理财市场群雄逐鹿,年化收益率普遍在14%-16%,年化12%收益率并不难获取,关键是沙里淘金,找到一个靠谱的P2P机构。

理财师认为,普通百姓要能借到银行的大笔钱,利率还给打折,也就是房贷了,因此要善用这个机会理财。

等本和等额,利息差大了

案例:在张江一家络公司上班的邓星海代表了大多数年轻人的买房模式:父母出首付,自己付贷款。近小邓夫妇在外高桥看中一套住宅,父母支付首付后并去除公积金贷款后,小邓夫妇还要商业贷款100万元,贷款期限为20年。办理贷款手续前,他在银行工作的同学再三吩咐,在还贷方式上,一定要选择等额本金法,不要选择等额本息法,二者息差大了。

对一门心思要勤俭利息的购房者而言,选对还贷方式,勤俭的利息可以6位数计。

所谓等额本息法,即每个月归还的本金逐月递增,利息逐月递减,月还款数不变,还贷压力均衡。这种还贷方式合适收入不高、前期资金紧张的还贷者。

所谓等额本金法,即每月归还的本金相同,利息逐月递减,月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这类还贷方式合适目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提早还款的还贷者。

以小邓夫妇为例,同样是100万元商业贷款,还款期限和利率相同,如采用等额本息法,每月还贷7485元,总利息为79.6万元。如采用等额本金法,首月还贷9625元,以后逐月减少23元,总支出利息65.7万元。两种还贷方式的总利息相差近14万元。对于积蓄不多、每月靠工资收入还贷的年轻人而言,这不是一笔小钱。

在实际生活中,大多数人会选择提早还贷,有些提前还贷其实不划算,比如,采取等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这类还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提早还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。同样,采取等额本息还款法的购房者,假设还款已到中期,也没必要提早还款。由于等额本息法越到后来归还的本金越多,利息越少。还款中后期再提早还贷,对还贷者而言,该还的利息大头都付了,提早还的只是本金,并没有节省利息。

要是未来有较大支出的市民不要选择提早还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民,提前还贷会大量挤占资金。另外,一些市民购买房屋签订商业贷款合同时,享受的是七折利率优惠,或者采取的是公积金贷款,这些利率都低于市面上的理财产品年化收益率。因此,要特别珍惜便宜的贷款。

各种过户算成本

案例:家住杨浦区的陈阿婆已80多岁了,怎样把自己居住的价值200多万元的房子传给儿子?听人说,可以卖给儿子,也可以送给儿子,还可以在自己百年后由儿子自然继承。每一种方式都有利弊。这下陈阿婆摸不着头脑了:到底哪种方式好?

这个问题几近每一个家庭或早或晚都会遇到。据了解,房产过户分赠与、买卖、继承几种方式,究竟哪种便捷,哪种省钱?且算本钱:

继承法主要费用:继承权公证费。依照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,不低于200元。

这种方法的优点是税费。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管局转名即可。

但缺点也不言而喻:手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件:是证明自己有继承房产的法律资格,或是法定继承人,或是遗言指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗言继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗言才有法律效力。第二,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三,因遗产是所有继承人的共同财产,房产的分割协议,需要每个继承人同意并签字方可生效。

从上述规定可见,采用继承法过户房产,继承人需要办出各种证明,期间要花费大量的时间和精力。

赠与法主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖,需要支付个税,即房产交易盈利部份的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是住房的可以免除)。另外还有契税3%和公证费1%。

需要提示的是,以继承法和赠与法过户房产,继承人或受赠人日后卖出此房时,如房产证年满5年且是住房,可免征个税。否则,将计征20%个税。

买卖法主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中,买卖是常见的方式,也是操作较为便捷和安全的方式。但是,如果买入价比较低的话,往后出售时卖出价与买入价的差额会增大,再出售时则需要缴纳更多的税费。

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