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炒房者租金涨不过楼价放租50年难回本城

2019-01-11 22:05:45

  炒房者:租金涨不过楼价放租50年难回本

  “我花几十万元买套现在价值已达100多万元的房子可是为了等升值的,现在连3000元/月都租不出,等到什么时候才能回本?”张女士买了一套103平方米的两房单位,本来放售165万元,但他同时会为你打开另一扇门现在转而以3000元/月放租,几个月了还是无人问津。按300橱柜门覆膜机0元/月价格计算,张女士的房子要出租近50年才能回本。张女士懊恼万分:“当初我怎么就没有考虑过租金的问题呢!”

  从2009年年底以来,广州楼价涨势放缓,市场中放盘转放租物业大增,但回报率均为超低水平。房地产人士认为,投资者不该片面强调物业的升值潜力,投资回报率不可忽略。

  尴尬:转手不赚租不出去

  张女士的房子面积虽然有103平方米,但由于该楼盘定位为豪宅,只做成两房单位,虽然如果改成三房租金可能会高一些,但改动困难较大,实用性也有缺陷。张女士还配齐家私家电,初开价3500元/月,但一直无法问津;后来中介销售人员建议她降低心理价位,调至3000元/月,可是租客依然无法接受这个价格永远别去陪伴。

  楼价上涨幅度下降

  张女士觉得很委屈:这间房子她当初以140多万元买进,现在市价大概165万元,自己已经主动降价了,3000元/月的价格她要近50年才能回本,而且还要配备家电,可是租客们还是嫌贵。

  市场上像张女士这样的业主并不少见。了解到,从去年年底开始,广州楼价上涨幅度大大下降,之前几个月上涨10%~20%的情况几乎无处可寻,部分本来开高价吊买家胃口的业主突然发现市场风向大变,自己开出的高价已经无人问津,又不甘心降价出售,因此转而出租。可是业主强硬的心愿在市场情况转化后变成一厢情愿,大部分至少要出租50~70年才能回本。

  提醒:租金涨幅远赶不上当然不到万不得已时是不能假装以怒治怒的楼价

  十字绣万能打印机近两年,广州楼价不断飙升,行情水涨船高,大多数投资者看中楼市上涨带来的利润,有的试图抓住短炒空间,有的以长远升值为目标,纷纷进入房地产市场。虽然房地产投资回报还包括租金回报率,但是为了选择价差回报化,部分投资者牺牲了租金回报率,而仅仅考虑升值潜力。一些专家甚至公开表示买房已经不需要考虑出租回报率。

  合富置业首席市场分析师龙斌认为,虽然对于不同的投资者及不同的物业,在衡量投机价值时,出租回报率的重要性可能有所不同,但是出租回报率不可被忽略;特别是对于贷款买房的投资客来说,出租回报率太低可能影响到自己的持有能力。

  满堂红地产研究部经理周峰表示,在2009年下半年楼市大涨时,整体市场的租金涨幅远低于价格涨幅,因此投资客肯定只看物业的升值潜力;另一方面,投资客并非不想关注出租回报率,而是回报率普遍超低,无法改变事实。不过他同意,目前楼价已经不是快速上涨期,投资者更要关注出租回报率。

  建议:出租回报率不宜低于4%

  那防爆蓄电池么在目前的市场情况下,出租回报率达到多少才比较合理?龙斌认为,对于资金实力较强、又以长线持有为目的的投资者来说,出租回报率相对不那么重要。如果这些投资者没有其他的投资渠道,在银行定存利率只有2%左右的情况下,只要出租回报率高于这个水平就还是值得持有。

  但是对于那些资金实力较弱,必须依赖贷款来买房的投资者来说,就一定要看出租回报率了。目前商业贷款的利率接近5%,一般买家的贷款为6~7成左右,因此资金成本在4%左右,目前房价已经进入缓慢上涨的过程中,出租回报率至少必须达到4%才能弥补自己的资金成本。周峰表示,理论上讲租金收入至少要高于贷款月供才算是安全状态,他计算得出的出租回报率底线也为4%。

  另外对于不同类型的物业,出租回报率的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小

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,因此投资者在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率;而新房或次新房的价格上涨空间较大,因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。但无论是什么物业,投资者都要考虑自己的资金成本和风险承受能力再进行投资。

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